openlaw.pl
polskie prawo online
tu byłem: WartoscPrawaNajmuLokaluMieszkalnego
 Tematy:
  Komparatystyka Prawa
 postępowanie cywilne
  Postepowanie Karne
  Postepowanie Sadowoadmini...
 prawo cywilne
 prawo energetyczne
 prawo europejskie
 prawo gospodarcze
 prawo karne
  Prawo Kolizyjne
  Prawo Konstytucyjne
  Prawo Obce
 prawo pracy
 prawo prywatne międzynarod...
 prawo publiczne
  Prawo Socjalne
 prawo spółek
 teoria prawa
 Informacje:
 akty prawne
 artykuły
 dokumenty
 glosy
  Interpretacje Podatkowe
 kazusy
 komentarze
 leksykon openlaw.pl
 literatura
 mind-mapy
 opinie prawne
 orzecznictwo
 recenzje
 samorządy prawnicze
 schematy
 skróty
 skrypty
 wzory
 Adresaci:
 autor
  Grenzgaenger
 klient
  Radca Prawny
 student
 użytkownik
 wierzyciel

Wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego

analiza na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego

A. UWAGI WSTĘPNE
W postępowaniach o podział majątku wspólnego wciąż jeszcze prawo najmu zajmuje znaczącą pozycję. Dzieje się tak z reguły w przypadku lokali komunalnych czy spółdzielczych. Aktualny więc jest nadal problem ustalenia wartości prawa najmu w razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej.

B. WEJŚCIE PRAWA NAJMU DO MAJĄTKU WSPÓLNEGO
W pierwszej kolejności należy zbadać, czy prawo najmu w ogóle może być przedmiotem podziału.
Z art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
wynika, że małżonkowie stają się najemcami niezależnie od charakteru ustroju majątkowego. Rozstrzygające jest natomiast to, czy:
  1. nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa i
  2. lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.

Przepis art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
obowiązuje wprawdzie od dnia 10.7.2001 r. Jednakże regulacja ta dotyczy również stosunków najmu, które powstały przed tą datą (art. 27 ust. 1 UOchrPrLokator
art. 27 UOchrPrLokator
1. Ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie.
2. Przepis art. 5 nie znajduje zastosowania do stosunków prawnych, o których mowa w ust. 1.
). to by oznaczało, że z dniem 10.7.2001 r. wszyscy małżonkowie stali się współnajemcami lokali, o ile umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe rodziny zostały podpisane w czasie trwania małżeństwa (inaczej w braku przepisów intertemporalnych SN w uchwale z dnia 29.11.1991, sygn. III CZP 123/91 (OSNC z 1992 nr 6, poz. 101)).

Wg komentatorów regulacji tej nie można wyłączyć w drodze umowy małżeńskiej (Bończak-Kucharczyk w: Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz (2011), art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
; (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 88).
Ustalenie statusu strony stosunku najmu może nastąpić w trybie procesu o ustalenie na podstawie art. 189 KPC
art. 189 KPC
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
(SN w wyroku z dnia 28.6.1979, sygn. I CR 257/79 (OSNC 1980 nr 5, poz. 89)).

1. Nawiązanie stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa
Przesłanka nawiązania stosunku najmu w czasie małżeństwa wymaga wymaga zbadania pojęcia małżeństwa oraz zasad powstawania stosunku najmu.

a. małżeństwo i związki quasi-małżeńskie
Wspólność najmu wymaga, aby osoby łączył węzeł małżeństwa w chwili, gdy dochodzi do nawiązania stosunku najmu. Wyklucza to więc sytuacje, gdy dochodzi do zniesienia małżeństwa ze skutkiem ex tunc (unieważnienie małżeństwa, zob. art. 10 i nast. KRO) albo gdy nie doszło do skutecznego zawarcia małżeństwa (matrimonium non existens). Nie dochodzi również do zawarcia małżeństwa, gdy duchowny nie złoży w terminie wyznaczonym art. 8 § 3 KRO
art. 8 KRO
§ 1. Duchowny, przed którym zawierany jest związek małżeński podlegający prawu wewnętrznemu kościoła albo innego związku wyznaniowego, nie może przyjąć oświadczeń przewidzianych w art. 1 § 2 - bez uprzedniego przedstawienia mu zaświadczenia stwierdzającego brak okoliczności wyłączających zawarcie małżeństwa, sporządzonego przez kierownika urzędu stanu cywilnego.
§ 2. Niezwłocznie po złożeniu oświadczeń, o których mowa w § 1, duchowny sporządza zaświadczenie stwierdzające, że oświadczenia zostały złożone w jego obecności przy zawarciu związku małżeńskiego podlegającego prawu wewnętrznemu kościoła albo innego związku wyznaniowego. Zaświadczenie to podpisują duchowny, małżonkowie i dwaj pełnoletni świadkowie obecni przy złożeniu tych oświadczeń.
§ 3. Zaświadczenie, o którym mowa w § 2, wraz z zaświadczeniem sporządzonym przez kierownika urzędu stanu cywilnego na podstawie art. 41§ 1, duchowny przekazuje do urzędu stanu cywilnego przed upływem pięciu dni od dnia zawarcia małżeństwa; nadanie jako przesyłki poleconej w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529) jest równoznaczne z przekazaniem do urzędu stanu cywilnego. Jeżeli zachowanie tego terminu nie jest możliwe z powodu siły wyższej, bieg terminu ulega zawieszeniu przez czas trwania przeszkody. Przy obliczaniu biegu terminu nie uwzględnia się dni uznanych ustawowo za wolne od pracy.
zaświadczenia o zawarciu małżeństwa według prawa wewnętrznego kościoła albo innego związku wyznaniowego (przypis!). Jeżeli nawiązanie stosunku najmu nastąpi w okresie pomiędzy złożeniem oświadczeń przed duchownym a złożeniem przez niego zaświadczenia do właściwego urzędu stanu cywilnego i sporządzeniem przez kierownika USC aktu małżeństwa, to należy przyjąć, iż doszło do nawiązania stosunku najmu w czasie trwania małżeństwa. Złożenie zaświadczenia, o których mowa jest w art. 8 § 3 KRO
art. 8 KRO
§ 1. Duchowny, przed którym zawierany jest związek małżeński podlegający prawu wewnętrznemu kościoła albo innego związku wyznaniowego, nie może przyjąć oświadczeń przewidzianych w art. 1 § 2 - bez uprzedniego przedstawienia mu zaświadczenia stwierdzającego brak okoliczności wyłączających zawarcie małżeństwa, sporządzonego przez kierownika urzędu stanu cywilnego.
§ 2. Niezwłocznie po złożeniu oświadczeń, o których mowa w § 1, duchowny sporządza zaświadczenie stwierdzające, że oświadczenia zostały złożone w jego obecności przy zawarciu związku małżeńskiego podlegającego prawu wewnętrznemu kościoła albo innego związku wyznaniowego. Zaświadczenie to podpisują duchowny, małżonkowie i dwaj pełnoletni świadkowie obecni przy złożeniu tych oświadczeń.
§ 3. Zaświadczenie, o którym mowa w § 2, wraz z zaświadczeniem sporządzonym przez kierownika urzędu stanu cywilnego na podstawie art. 41§ 1, duchowny przekazuje do urzędu stanu cywilnego przed upływem pięciu dni od dnia zawarcia małżeństwa; nadanie jako przesyłki poleconej w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529) jest równoznaczne z przekazaniem do urzędu stanu cywilnego. Jeżeli zachowanie tego terminu nie jest możliwe z powodu siły wyższej, bieg terminu ulega zawieszeniu przez czas trwania przeszkody. Przy obliczaniu biegu terminu nie uwzględnia się dni uznanych ustawowo za wolne od pracy.
, ma skutek ex tunc.
Art. 6801 § 1 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
nie znajdzie również zastosowania do tych sytuacji, gdy małżeństwo ustało przed zawarciem umowy najmu (ex nunc lub ex tunc). Podobny skutek ma również orzeczenie separacji (por. art. 614 KRO
art. 614 KRO
§ 1. Orzeczenie separacji ma skutki takie jak rozwiązanie małżeństwa przez rozwód, chyba że ustawa stanowi inaczej.
§ 2. Małżonek pozostający w separacji nie może zawrzeć małżeństwa.
§ 3. Jeżeli wymagają tego względy słuszności, małżonkowie pozostający w separacji obowiązani są do wzajemnej pomocy.
§ 4. Do obowiązku dostarczania środków utrzymania przez jednego z małżonków pozostających w separacji drugiemu stosuje się odpowiednio przepisy art. 60, z wyjątkiem § 3.
§ 5. Przepisu art. 59 nie stosuje się.
).
Z uwagi na dość jednoznaczne brzmienie art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
wyklucza możliwość zastosowania przepisu w stosunku do konkubentów (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.4.2000 r., V CKN 281/00 (Legalis)).

Pozostaje jeszcze do rozważania kwestia objęcia art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
relacji quasi-małżeńskich. Chodzi tu o występujące za granicą związki partnerskie (w tym związku osób jednej płci - znane w Niemczech itd.) oraz małżeństwa homoseksualne (występują w). Możliwa jest bowiem następująca sytuacja: obywatel polski i jego niemiecki partner żyją w zarejestrowanym związku partnerskim wg niemieckiej ustawy - Lebenspartnerschaftsgesetz. Przeprowadzają się z Berlina do Warszawy, gdzie wynajmują wspólnie mieszkanie. Po rozstaniu każdy z nich chciałby pozostać w lokalu. Wnoszą o orzeczenie rozwodu lub zniesienie związku w inny sposób oraz następnie o podział majątku.
Na mocy art. 54 ust. 2 PrPrywMiędz
art. 54 PrPrywMiędz
1. Rozwiązanie małżeństwa podlega wspólnemu prawu ojczystemu małżonków z chwili żądania rozwiązania małżeństwa.
2. W razie braku wspólnego prawa ojczystego małżonków właściwe jest prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa miejsce zamieszkania, a jeżeli małżonkowie nie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa wspólnego miejsca zamieszkania – prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mieli ostatnio miejsce wspólnego zwykłego pobytu, jeżeli jedno z nich ma w nim nadal miejsce zwykłego pobytu.
3. W razie braku okoliczności rozstrzygających o właściwości prawa na podstawie przepisów ust. 1 i 2, do rozwiązania małżeństwa stosuje się prawo polskie.
4. Postanowienia ust. 1–3 stosuje się odpowiednio do separacji.
orzeczenie rozwodu musiałoby nastąpić na podstawie regulacji prawa polskiego ((wspólne miejsce zamieszkania) (pomijam przekraczającą ramy niniejszego opracowania możliwość zastosowania art. 54 PrPrywMiędz
art. 54 PrPrywMiędz
1. Rozwiązanie małżeństwa podlega wspólnemu prawu ojczystemu małżonków z chwili żądania rozwiązania małżeństwa.
2. W razie braku wspólnego prawa ojczystego małżonków właściwe jest prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa miejsce zamieszkania, a jeżeli małżonkowie nie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa wspólnego miejsca zamieszkania – prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mieli ostatnio miejsce wspólnego zwykłego pobytu, jeżeli jedno z nich ma w nim nadal miejsce zwykłego pobytu.
3. W razie braku okoliczności rozstrzygających o właściwości prawa na podstawie przepisów ust. 1 i 2, do rozwiązania małżeństwa stosuje się prawo polskie.
4. Postanowienia ust. 1–3 stosuje się odpowiednio do separacji.
do związków partnerskich i małżeństw homoseksualnych (tutaj więcej PilichPanstwoIPrawo2011)). Norma art. 54 PrPrywMiędz
art. 54 PrPrywMiędz
1. Rozwiązanie małżeństwa podlega wspólnemu prawu ojczystemu małżonków z chwili żądania rozwiązania małżeństwa.
2. W razie braku wspólnego prawa ojczystego małżonków właściwe jest prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa miejsce zamieszkania, a jeżeli małżonkowie nie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa wspólnego miejsca zamieszkania – prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mieli ostatnio miejsce wspólnego zwykłego pobytu, jeżeli jedno z nich ma w nim nadal miejsce zwykłego pobytu.
3. W razie braku okoliczności rozstrzygających o właściwości prawa na podstawie przepisów ust. 1 i 2, do rozwiązania małżeństwa stosuje się prawo polskie.
4. Postanowienia ust. 1–3 stosuje się odpowiednio do separacji.
obejmuje także skutki rozwiązania małżeństwa (przypis). Stąd prawu polskiemu podlegałoby orzeczenie o majątku wspólnym, jeżeli taki istniałby między partnerami.
Tutaj pojawi się problem zastosowania art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
do byłych partnerów albo byłych małżonków małżeństwa homoseksualnego. Odpowiedź na to pytanie wymaga przede wszystkim ustalenia, jak daleko można interpretować pojęcie "małżonków" zastosowane w art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
. Mając na uwadze brzmienie art. 18 Konstytucja
art. 18 Konstytucja
Małżeństwo jako związek kobiety i mężczyzny, rodzina, macierzyństwo i rodzicielstwo znajdują się pod ochroną i opieką Rzeczypospolitej Polskiej.
, zastosowanie art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
należałoby ograniczyć do heteroseksualnych związków charakteryzujących się trwałością węzła małżeńskiego i równością partnerów. W sytuacji jednak, gdy zagraniczne systemy zrównują związki homoseksualne z małżeństwami lub wręcz ustanawiają małżeństwa osób tej samej płci, odrzucanie a priori możliwości zastosowania art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
wobec partnerów takiego związku byłoby niesłuszne. Objęcie zakresem normy kolizyjnej art. 54 PrPrywMiędz
art. 54 PrPrywMiędz
1. Rozwiązanie małżeństwa podlega wspólnemu prawu ojczystemu małżonków z chwili żądania rozwiązania małżeństwa.
2. W razie braku wspólnego prawa ojczystego małżonków właściwe jest prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa miejsce zamieszkania, a jeżeli małżonkowie nie mają w chwili żądania rozwiązania małżeństwa wspólnego miejsca zamieszkania – prawo państwa, w którym oboje małżonkowie mieli ostatnio miejsce wspólnego zwykłego pobytu, jeżeli jedno z nich ma w nim nadal miejsce zwykłego pobytu.
3. W razie braku okoliczności rozstrzygających o właściwości prawa na podstawie przepisów ust. 1 i 2, do rozwiązania małżeństwa stosuje się prawo polskie.
4. Postanowienia ust. 1–3 stosuje się odpowiednio do separacji.
również związków i małżeństw osób tej samej płci powinno prowadzić do potraktowania tychże związków w taki sam sposób na płaszczyźnie prawa krajowego. Z u wagi na materialnoprawny charakter art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
wydaje się, że klauzula ordre public (art. 7 PrPrywMiędz
art. 7 PrPrywMiędz
Prawa obcego nie stosuje się, jeżeli jego stosowanie miałoby skutki sprzeczne z podstawowymi zasadami porządku prawnego Rzeczypospolitej Polskiej.
) nie sprzeciwiałaby się takiemu rozwiązaniu (por. PilichPanstwoIPrawo2011).

b. nawiązanie stosunku najmu
Nawiązanie stosunku najmu oznacza przede wszystkim powstanie w drodze czynności prawnej (zob. ZawarcieUmowy). Czy prawo majątkowe małżeńskie ma wpływ na zwarcie umowy (zgoda, pozwolenie itp.). Jaki wpływa mają szczególne zasady dot. najmu okazjonalnego wg UOchrPrLokator.
Przesłanka ta obejmuje również stosunki prawne powstałe ex lege (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 87). Zob. art. 30 ust. 1 UOchrPrLokator
art. 30 UOchrPrLokator
1. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.
2. W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.
, art. 16 ust. 1 USpółdzMieszk
art. 16 USpółdzMieszk
1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi lub osobom, o których mowa w art. 15 ust. 1 lub 2, przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Przepis art. 13 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
3. Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
, art. 691 KC
art. 691 KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
.
Na razie nie zostaną omówione

2. Lokal mieszkalny na potrzeby rodziny
Regulacja art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
dotyczy jedynie lokali mieszkalnych, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb rodziny. Nie są objęte art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
lokale użytkowe ani lokale mieszkalne mające służyć jedynie jednemu z małżonków.

C. USTANIE WSPÓLNOŚCI NAJMU
Na podstawie art. 6801 § 2 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
może wspólność najmu może zostać zniesiona (orzeczenie konstytutywne) przez sąd.
Może również ustać z mocy ustawy w razie: śmierci małżonka, rozwodu albo unieważnienia małżeństwa. Powstaje wówczas wspólność, do której stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (Panowicz-Lipska w: SystemPrawaPrywatnegoTom8, 2011, str. 90).
Wypowiedzenie umowy najmu powoduje ustanie stosunku najmu z chwilą upływu okresu wypowiedzenia a gdy taki nie był przewidziany, z chwilą dojścia oświadczenia o wypowiedzeniu do adresata (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 6801 KC
art. 6801 KC
§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
nb. 13). Ogólnie o wypowiadaniu umów zobacz w osobnym dokumencie.
W związku z omawianą tu problematyką pojawiają się następujące zagadnienia:

1. Skuteczność wypowiedzenia złożonego tylko wobec jednego małżonka po rozwiązaniu małżeństwa
Problematyczne jest skuteczność wypowiedzenia w sytuacji, gdy oświadczenie zostało złożone tylko jednemu z małżonków (temu, który podpisał dokument umowy) już po uprawomocnieniu się orzeczenia rozwiązującego związek małżeński (gdyż np wynajmujący nie wiedział o rozwodzie).

2. Skuteczność z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego
Tutaj pojawia się jednak pytanie, czy instytucja ta nie będzie wykorzystywana do sprzecznego z zasadami współżycia społecznego "wyprowadzenia" najmu poza wspólność. Wydaje się jednak, iż z uwagi na utratę uprawnienia do lokalu na skutek wypowiedzenia oraz związane z tym ryzyko eksmisji, nie należy się obawiać nadużywania wypowiedzenia. Można natomiast wypowiedzenie ze strony małżonka poddać badaniu w kierunku ustalenia, czy nie doszło do nadużycia prawa (art. 5 KC
art. 5 KC
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
) albo za czynność bezskuteczną względem drugiego małżonka (art. 59 KC
art. 59 KC
W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
) względnie nieważną z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 KC
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
). Tutaj jednak ciężar dowodu powinien - zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 KC
art. 6 KC
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
) - ponieść podmiot kwestionujący prawidłowość wypowiedzenia.

3. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w prawie najmu

a. przepisy szczególne
Do takich przepisów zaliczono wcześniej art. 215 PrSpółdz (jego wcześniejsze brzmienie jest tutaj)

b. bezskuteczność z mocy art. 1036 KC
art. 1036 KC
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
w zw. z art. 46 KRO
art. 46 KRO
W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Z art. 1036 KC
art. 1036 KC
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
w zw. z art. 46 KRO
art. 46 KRO
W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.
wynika, iż rozporządzenie udziałem w majątku objętym wcześniej wspólnością ustawową będzie bezskuteczne względem byłego małżonka, jeżeli nastąpiło bez jego zgody i narusza jego uprawnienia, wynikające z przepisów o dziale spadku.
Stosowanie art. 1036 KC
art. 1036 KC
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
do postępowania o podział majątku zostało przesądzone w orzecznictwie (zob. orzecznictwo podane przez J. Pietrzykowskiego w: PietrzykowskiKROKomentarz, 2012, art. 46 nb. 9).
Przesłanki bezskuteczności są następujące:
  • ustanie wspólności majątkowej,
  • przedmiot należący wcześniej do majątku objętego wspólnością ustawową,
  • rozporządzenie tym udziałem w przedmiocie,
  • brak zgody byłego małżonka,
  • naruszenie uprawnień tego małżonka wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego,
  • nabywcą udziału musi być osoba trzecia.
Przedmiotem rozporządzenia może być udział w rzeczy (prawie własności rzeczy), jak i udział w prawie (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. A.3).
W tym wypadku rozporządzenie miałoby nastąpić przez nieregulowanie wpłat za mieszkanie. Rozporządzenie obejmujące wszelkie czynności prawne, zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne, prowadzące do wyzbycia się takiego udziału lub jego obciążenia (Kremis/Burian w: GniewekKCKomentarz, 2010, art. 1036 nb. 2). O tym, że chodzi tu wyłącznie o czynności prawne wskazuje też skutek prawny. Jest to ograniczona bezskuteczność względna czynności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Oleszko, Rejent 2001 nr 11, s. 152 i nast.; inaczej Kłos w: SystemPrawaPrywatnegoTom10, str. 629) występujące ex lege (wyrok SN z dnia 24.1.2008 r., I CSK 362/07 (OSN 2009 nr 3, poz. 46); Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8). Bezskuteczność (jakakolwiek) nie może dotyczyć czynności faktycznych. Niepłacenie czynszu jest właśnie czynnością faktyczną. Brak jest bowiem w tym postępowaniu znamion takiego zachowania się podmiotu prawa cywilnego, którego celem jest wywołanie konsekwencji prawnych określonych w treści czynności prawnej oraz w przepisach prawa.
Zgoda na rozporządzenie przedmiotem objętym wcześniej wspólnością musi być wyrażona w formie zastrzeżonej dla danego rozporządzenia (art. 63 § 2 KC
art. 63 KC
§ 1. Jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty.
§ 2. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.
). Może być natomiast wyrażona przed dokonaniem przez czynności rozporządzającej lub równocześnie z jej dokonaniem. Nie ma również przeszkód, aby uznać za skuteczną zgodę wyrażoną po dokonaniu rozporządzenia stosownie do art. 63 § 1 KC
art. 63 KC
§ 1. Jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty.
§ 2. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie.
(Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 5; Skowrońska-Bocian, Komentarz. Spadki, 2011, art. 1036, pkt 2; Niezbecka w: KidybaKomentarzKC, 2012, art. 1036, pkt 3; Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036, wstęp) .
Pochylając się nad przesłanką naruszenia uprawnień byłego małżonka, wynikających z przepisów o podziale majątku wspólnego, należy mieć na uwadze, jakie uprawnienia w ogóle przysługują na podstawie tych regulacji. Podstawowym uprawnieniem byłego małżonka jest prawo do uzyskania w naturze przysługujących mu przedmiotów z majątku objętego wcześniej wspólnością ustawową (por. uzasadnienie SN do postanowienia z dnia 16.2.2001 r., IV CKN 1212/00 (np. OSNC 2001 nr 9, poz. 140) dot. schedy spadkowej). Należy więc ustalić, co otrzymałby uprawniony, gdyby do rozporządzenia nie doszło (por. postanowienie SN z dnia 3.4.1990 r., III GRN 68/90 (OSNCP 1991 nr 8-9, poz. 109)). Chodzi wyłącznie o uprawnienia podmiotu, który zgłasza zarzut bezskuteczności (Osajda w: OsajdaKomentarzKC, 2012, art. 1036 uw. B.5; Pazdan w PietrzykowskiKomentarzKC, 2011, art. 1036 nb. 8).
Nie wspomina się - ani w literaturze ani w orzecznictwie - jaki status musi mieć nabywca udziału. Logicznym jest, że musi być to osoba trzecia w stosunku do małżonków. Jeżeli rozporządzenie prowadziłoby do utraty udziału przez jednego ze skutkiem w postaci nabycie udziału przez drugiego byłego małżonka, to zgłaszanie przez niego sprzeciwu nie miałoby sensu. Jeżeli więc beneficjentem rozporządzenia staje się drugi małżonek (gdyż np. uprawnienie jednego z nich do lokalu wygasa, a drugi staje się wyłącznym uprawnionym), to brak jest sensu dla zastosowania art. 1036 KC
art. 1036 KC
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
w zw. z art. 46 KRO
art. 46 KRO
W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.
.

D. ZASADY USTALANIA WARTOŚCI NAJMU WG ORZECZNICTWA SN
Z uchwał Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08, OSNC z 2009 r. Nr 6, poz. 86 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn.: III CZP 28/02, OSNC z 2002 r. Nr 12, poz. 150) wynika, iż wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego ustala się na podstawie różnicy między czynszem opłacanym za zajmowane mieszkanie komunalne a czynszem wolnym oraz uwzględniając okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

1. Różnica między czynszem najmu lokalu komunalnego a czynszem wolnym

a. wysokość czynszu komunalnego
W celu ustalenia różnicy między czynszem komunalnym a czynszem wolnym konieczne jest w pierwszym rzędzie ustalenie kwoty czynszu za lokal komunalny. Tutaj miarodajne są zarządzenia burmistrza (wójta, prezydenta) wydane na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 8 USamorzGm
art. 18 USamorzGm
1. Do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej.
2. Do wyłącznej właściwości rady gminy należy:
1) uchwalanie statutu gminy,
2) ustalanie wynagrodzenia wójta, stanowienie o kierunkach jego działania oraz przyjmowanie sprawozdań z jego działalności,
3) powoływanie i odwoływanie skarbnika gminy, który jest głównym księgowym budżetu - na wniosek wójta,
4) uchwalanie budżetu gminy, rozpatrywanie sprawozdania z wykonania budżetu oraz podejmowanie uchwały w sprawie udzielenia lub nieudzielenia absolutorium z tego tytułu,
5) uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
6) uchwalanie programów gospodarczych,
7) ustalanie zakresu działania jednostek pomocniczych, zasad przekazywania im składników mienia do korzystania oraz zasad przekazywania środków budżetowych na realizację zadań przez te jednostki,
8) podejmowanie uchwał w sprawach podatków i opłat w granicach określonych w odrębnych ustawach,
9) podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących:
a) zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy,
b) emitowania obligacji oraz określania zasad ich zbywania, nabywania i wykupu przez wójta,
c) zaciągania długoterminowych pożyczek i kredytów,
d) ustalania maksymalnej wysokości pożyczek i kredytów krótkoterminowych zaciąganych przez wójta w roku budżetowym,
e) zobowiązań w zakresie podejmowania inwestycji i remontów o wartości przekraczającej granicę ustalaną corocznie przez radę gminy,
f) tworzenia i przystępowania do spółek i spółdzielni oraz rozwiązywania i występowania z nich,
g) określania zasad wnoszenia, cofania i zbywania udziałów i akcji przez wójta,
h) tworzenia, likwidacji i reorganizacji przedsiębiorstw, zakładów i innych gminnych jednostek organizacyjnych oraz wyposażania ich w majątek,
i) ustalania maksymalnej wysokości pożyczek i poręczeń udzielanych przez zarząd w roku budżetowym,
10) określanie wysokości sumy, do której wójt może samodzielnie zaciągać zobowiązania,
11) podejmowanie uchwał w sprawie przyjęcia zadań, o których mowa w art. 8 ust. 2 i 2a,
12) podejmowanie uchwał w sprawach współdziałania z innymi gminami oraz wydzielanie na ten cel odpowiedniego majątku,
12a) podejmowanie uchwał w sprawach współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw oraz przystępowania do międzynarodowych zrzeszeń społeczności lokalnych i regionalnych,
13) podejmowanie uchwał w sprawach herbu gminy, nazw ulic i placów będących drogami publicznymi lub nazw dróg wewnętrznych w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086, z późn. zm.2)), a także wznoszenia pomników,
14) nadawanie honorowego obywatelstwa gminy,
14a) podejmowanie uchwał w sprawie zasad udzielania stypendiów dla uczniów i studentów,
15) stanowienie w innych sprawach zastrzeżonych ustawami do kompetencji rady gminy.
3. (skreślony).
4. (skreślony).
, art. 7 UOchrPrLokator
art. 7 UOchrPrLokator
1. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
1) położenia budynku,
2) położenia lokalu w budynku,
3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu,
4) ogólnego stanu technicznego budynku.
2. Właściciele, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 4, mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.
3. Obniżki, o których mowa w ust. 2, udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
4. Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.
5. Za dochód, o którym mowa w ust. 2 i 4, uważa się dochód w rozumieniu przepisów o dodatkach mieszkaniowych. W sprawach dotyczących deklarowania oraz wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego i rodzaju dokumentów, które powinny być przez składających deklaracje przechowywane w celu udostępnienia na żądanie właściciela, stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych.
6. W razie wątpliwości, co do wiarygodności danych zawartych w przedstawionej deklaracji właściciel może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domowego.
7. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe.
8. Do sposobu przeprowadzenia wywiadu środowiskowego stosuje się odpowiednio przepisy w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków jego gospodarstwa domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu.
9. W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić właścicielowi 200 % kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.
10. Wnioskodawcy, który nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela zaświadczenia, o którym mowa w ust. 6, obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca korzysta z obniżek udzielonych wcześniej, odstępuje się od stosowania obniżek po upływie terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.
11. Obniżki, o których mowa w ust. 2, mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom.
i art. 8 UOchrPrLokator
art. 8 UOchrPrLokator
Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o których mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki:
1) w przypadku gminy - zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4,
2) w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność samorządowych osób prawnych.
.

b. wysokość czynszu wolnego
Ustalenie wysokości czynszu wolnego może nastąpić np. wg 3% kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (por. np. art. 30 ust. 2 UOchrPrLokator
art. 30 UOchrPrLokator
1. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.
2. W dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.
). Wartość odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustala dla obszaru województwa i dla danego kwartału roku wojewoda w stosownym obwieszczeniu w sprawie ustalenia wskaźnika przeliczeniowego 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (np. zob. obwieszczenie Wojewody Lubuskiego opubl. w Dz. Woj. z 2011 r. nr 111, poz. 2092).

2. Prawdopodobny czas trwania najmu
Wartość prawa najmu oblicza się dalej multiplikując czas (w miesiącach) prawdopodobnego zajmowania lokalu i różnicę pomiędzy czynszem za lokal komunalny i na tzw. „wolnym rynku”. Oceniając przesłankę prawdopodobnego trwania najmu nie można pominąć konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. stosunki rodzinne.
W sytuacjach, gdy planowana jest zmiana mieszkania przez jednego z małżonków, wskaźnikiem długości przypuszczalnego zajmowania lokalu mogą być dane zawarte w piśmie Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 8.3.2010 r. oraz w informacji NIK z dnia 1.7.2008 r. o wynikach kontroli realizacji przez gminy zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wynika z niego, iż w niektórych gminach (przebadano ok. 36 gmin), średni czas oczekiwania na lokal wynosi 2 lata, choć stwierdzono także przypadki oczekiwania na przydział lokalu od 7 lat do 11 lat (str. 8 i 31 informacji NIK oraz str. 9 pisma RPO).

3. Czynniki korygujące wartość prawa najmu
Tutaj należy zaliczyć np. zadłużenie, o ile powstało w czasie trwania wspólności ustawowej. Momentem ustania naliczania sumy dłużnej powinien być moment ustania przedmiotu wspólności (wypowiedzenie najmu, dział najmu itp.).

E. Prawo obce
Dla porównania zob. BGH - 15.11.1971 - III ZR 162/69 (NJW 1972, 528)

F. Literatura
Mariusz Śladkowski, Prawo do lokalu mieszkalnego jako przedmiot stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, Wolters Kluwer Polska, 2008

CategoryPrawoRodzinne
 

brak komentarzy do strony. [dodaj komentarz]

informacja prawna  |  regulamin  |  korzystanie z treści wyłącznie w oparciu o licencję openlaw.pl ©
Strona zosta�a wygenerowana w 0.5274 sekund